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房企土地策略之變:二線城市受青睞

蔡穎2019-04-30 08:46:20來源:時代周報

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??“土地市場的火熱現象估計不會長久。”有關機構副總監李建橋向時代周報記者指出,目前國家的政策調控基調依然保持不變。就在4月19日,住建部按照《穩妥實施房地產長效機制方案》確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求,對第一季度房價、地價波動幅度較大的城市作出了預警提示。

??土拍市場變化背后,多數房地產企業依然保持謹慎理性的基本態度。多家房企的投拓人士在接受時代周報記者采訪時均表示,投資策略并未發生明顯調整,并不會盲目跟風加大投資,目前在土地市場仍然以觀望為主。

??二線城市受青睞

??在這一波購地潮中,一二線城市及部分強三線城市升溫明顯。

??CRIC統計數據顯示,3月份二三線城市地價同環比均呈上漲趨勢,其中二線城市表現最為突出,成交均價環比大漲43%,達到5075元/平方米,是自2018年1月以來時隔13個月首次回升到5000元/平方米之上。

??在克而瑞監測的2019年一季度的平均土地成交溢價率榜單上,排名前22的城市也主要以二線城市為主,合肥2019年一季度的平均溢價率高達86%,比2018年四季度大增42%;廈門一季度的平均溢價率為39%,比2018年四季度增長25%。

??企業戰略調整和規模擴張促使二線城市土地市場持續回暖。在3月召開的業績會上,多數房企都表示了2019年主要的投資重心會聚焦一二線城市。陽光城、雅居樂、金茂、正榮等企業都明確提出聚焦一二線城市。

??而從實際拿地數據來看,今年一季度萬科共新增37個房地產項目,分別位于北京、上海、廣州、西安、天津、成都等19個城市,占地面積合計341.2萬平方米。在新增項目里,一二線城市的占比超過70%。

??在融創2018年度業績報告中,一二線城市的土地儲備占到85%。延續其一貫布局戰略, 進入2019年,融創拿地主要集中在上海、天津、重慶、合肥、濟南等一二線城市。

??龍湖集團主席吳亞軍在2018年業績會上表示,對于近期愈加瘋狂的土地拍賣市場,龍湖的第一原則是堅守一二線城市。

??花樣年首席財務官張惠明向時代周報記者表示,花樣年的拿地聚焦在京津冀、長三角、粵港澳大灣區三個城市群。除此之外,西安、鄭州、重慶、南昌、長沙、貴陽也是重點關注城市。

??“考慮到京滬等一線城市的人口規模控制,預計新一線城市與二線城市中的熱點城市會成為下一步開發商重點爭奪的對象。” 蘇寧金融研究院高級研究員付一夫向時代周報記者表示。

??除了二線城市之外,部分圍繞在核心都市圈的強三線城市也備受青睞。根據自然資源部發布的《2019年一季度全國主要城市地價監測報告》,在粵港澳大灣區規劃的利好之下,珠海、佛山順德、惠州、東莞、中山等城市住宅地價漲幅均超過 10%。

??除此之外,臨沂、平頂山、安慶、株洲四個內陸城市2019年一季度地價上漲幅度也較為突出。其中,安慶一季度住宅地價環比增速為4.47%;株洲住宅地價同比增速達35.52%。

??房企拿地依舊謹慎

??投資拿地方面,“理性”“謹慎”依然是房企2019年的關鍵字。

??融創董事會主席孫宏斌在3月29日的業績會上稱,2019年房地產市場不太樂觀,融創投資會小心一點。

??萬科管理層在業績會上表示,萬科投資非常謹慎,會按照城市圈、經濟圈、人口的導入、城市基礎設施或者產業閉合,還有政策導向等進行。

??大多數房企都表示按照既定拿地銷售比來安排土儲資金。花樣年、陽光城分別表示按照回款的30%、55%進行拿地。萬科首席運營官張旭也表示,萬科設置“雙閥門”機制,根據銷售回款比例以及現金流限制土地投資金額,原則上保持土地儲備滿足未來兩到三年的開發銷售。

??今年前三月碧桂園拿地金額僅有74億元。去年同期,碧桂園以365億元拿地總額奪得拿地頭把交椅。去年前3月以341億元拿地總額位居第二的龍湖集團,今年同期拿地金額只有137億元。

??“目前土地市場還是需要多觀察,謹慎下手,還未到最佳購地時機。”張惠明向時代周報記者解釋,“雖然土地市場火熱,但銷售市場的表現并未跟上。”一家大型房企廣深區域的“投資拓展”負責人也向時代周報記者表達了同樣的觀點:“目前土地市場還是存在風險的,銷售市場情況并未如預期那么好。”

??受市場調控政策總體從緊的影響,一季度房地產銷售端以放緩為主。

??根據《2019年一季度全國主要城市地價監測報告》,1?2 月份,商品房銷售面積同比下降 3.6%。2 月份,企業土地購置面積同比下降34.1%,房地產開發景氣指數為 100.57,比 2018 年 12 月份回落 1.27 點,是 2017 年以來的次低點位,僅略高于 2019年 1 月份的 100.55,市場處于弱景氣區間。

??“我們已經歇了好長一段時間沒拿地了。” 一家廣州本地房企的投拓人士向時代周報記者說道,“自從 去年12月份之后就沒有拿地了,近期也沒收到要加大拿地力度的相關通知。”

??觀望背后,房企拿地依然將盈利空間、現金流回籠周期作為第一指標。該投拓人士表示,至少要符合10%以上的凈利潤率公司才會考慮。對于高價地項目,會量力而行,不會刻意追求。“今年我們共參加了十多場的拍賣,但實際只拿下兩塊地。”

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