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放松放寬落戶條件就意味著大城市房價上漲?

綜合2019-04-28 11:29:49來源:中房網

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??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發布的《人口與房地產市場專題報告之一》顯示,人口的流入流出是影響一個城市房地產市場的最根本因素,雖然“長期看人口”是房地產市場一致的共識,但放松放寬落戶條件,并不意味著所有大城市房價會上漲。

??78座城市城區人口規模達到或突破百萬大關

??根據2014年11月國務院發布的《關于調整城市規模劃分標準的通知》,城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市;城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市;城區常住人口 100萬以上500萬以下的城市為大城市,其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市,100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市。通知指出,城區是指“市轄區和不設區的市,區、市政府駐地的實際建設連接到的居民委員會所轄區域和其他區域。”而市轄區內的農村地帶,并不計入城區范疇。

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??易居研究院報告根據住建部公布的《2017年城市建設統計年鑒》,結合各城市統計局公布的資料梳理發現,目前有78座城市的城區人口規模達到或突破百萬大關。城市分類如下:

??超大城市3座:上海、北京、深圳;

??特大城市7座:廣州、重慶、天津、成都、南京、武漢、杭州;

??Ⅰ型大城市11座:西安、沈陽、長沙、哈爾濱、蘇州、昆明、鄭州、濟南、青島、大連、長春;

??Ⅱ型大城市57座:太原、石家莊、南昌、汕頭、南寧、福州、無錫、合肥、烏魯木齊、東莞、貴陽、洛陽、徐州、廈門、唐山、寧波、邯鄲、蘭州、臨沂、淄博、常州、溫州、煙臺、保定、濟寧、包頭、呼和浩特、佛山、鞍山、淮安、撫順、濰坊、吉林、柳州、南陽、西寧、贛州、鹽城、大同、瀘州、南通、衡陽、大慶、株洲、銀川、襄陽、惠州、齊齊哈爾、海口、揚州、淮南、蕪湖、遵義、自貢、泉州、紹興、南充。

??超7成城市城區人口增速為正

??報告將2017年各城市的城區人口增速進行統計,58個城市的城區人口增速為正,4個城市城區人口持平,16個城市城區人口增速為負,從人口數據可以看出大部分大城市城區人口呈正增長態勢。

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??報告顯示,城區人口增速超過10%的城市有福州、西安、瀘州、青島、徐州和邯鄲。其中,2017年部分城市有行政區劃調整的影響,比如福州市長樂區撤市設區,西安市鄠邑區撤縣設區,青島市即墨區撤市設區。另外,西安市2017年人才新政發力,全市常住人口相比2016年增長7.9%,戶籍人口增長9.8%,城區人口也呈現高速增長。福州和青島2017年全市常住人口分別增長1.2%和0.9%,應該是行政區劃調整導致城區人口增速較快。瀘州、徐州、邯鄲2017年沒有行政區劃調整,全市常住人口分別增長0.25%、0.6%、0.2%,可能是由于統計口徑原因造成城區人口增速有異常。

??此外,2017年積極出臺各類人才新政“搶人”的杭州、鄭州、成都、寧波、合肥、南京等二線城市城區人口增速也較快。與之形成鮮明對比的是,一線城市中北京和上海2017年城區人口都出現了負增長,這與京滬嚴控人口規模的政策有關。而同是一線城市的深圳城區人口增速則排名靠前,報告分析認為,這與2016年以來深圳大力度吸引學歷型、技能型人才,降低人才的落戶門檻有關。

??2017年城區人口增速排名靠后的城市有烏魯木齊、太原、天津、襄陽等。烏魯木齊城區人口增速為-17.4%,其2017年全市戶籍人口增速為-16.9%,可能是統計口徑原因造成數據有較大異常。太原2017年常住人口增速為0.8%,也與城區人口增速有較大出入,可能存在統計口徑不同的問題。

??大部分大城市房價呈上漲態勢

??以2017年為例,根據研究機構統計,2017年各城市的房價同比漲幅顯示,71個城市房價漲幅為正,7個城市城區房價漲幅為負,可以看出2017年絕大部分大城市的房價呈上漲態勢。

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??報告顯示,2017年房價漲幅較大的城市主要有佛山、成都、海口、呼和浩特、青島、西安等。雖然人口屬于影響房價的長期因素,但如果短期內一個城市人口快速增長勢必帶來大量住房需求,其影響因素也不容小覷。2017年房價漲幅排名靠前的城市中,佛山、成都、青島、西安的城區人口增速均較快。

??2017年房價下跌的城市有自貢、大慶、鞍山、銀川、撫順、合肥和汕頭。其中自貢、鞍山、汕頭2017年城區人口分別減少-1.1%、-0.1%、-1.5%,撫順城區人口與2016年持平。2017年全國大部分三四線城市都處于房價上漲周期中,而上述四城房價卻逆勢下跌,與人口的減少不無關系。

??人口和房地產市場關系啟示:部分大城市樓市調整壓力較大

??從發達國家經驗來看,城鎮化的普遍規律是人口從農村向城市、從小城市向大城市集中。報告通過對2017年不同類型的城市城區人口增速和房價增速的研究,發現以下結論和對未來的一些預判。

??1、超大城市中的北京和上海嚴控人口規模,到2035年常住人口分別控制在2300萬和2500萬人左右,從目前來看未來約20年增長空間非常有限。深圳規劃提出2020年將實現1480萬常住人口的目標,目前來看還有較大的增長空間。但京滬深由于在就業機會、醫療、教育等資源上有無可比擬的優勢,其對人才的吸引力還是很強,預計未來一兩年房價穩中有漲。

??2、特大城市中除廣州外都被稱為“新一線城市”,也是近兩年來積極“搶人才”的主力,其就業機會和公共資源僅次于一線城市,對人才的吸引力也很強,目前還處于大力引進人才階段,在京滬嚴控人口規模的情況下會吸引一部分溢出人口,此次落戶政策的放寬會促進未來人口規模進一步增長,會對房價形成有力支撐。

??3、Ⅰ型大城市除蘇州外都是省會城市和計劃單列市,在資源上相對區域內其他城市有明顯優勢,對人才的吸引力僅次于超大城市和特大城市,比如近兩年大力“搶人”的西安常住人口和戶籍人口增速都在全國名列前茅。這些城市對區域內其他城市的人口吸附能力較強,在全面放開放寬落戶條件的政策支持下,未來一段時間人口規模還有增長空間,會對房價形成較強支撐。

??4、Ⅱ型大城市分化比較明顯,其中省會城市、計劃單列市和部分經濟實力較強的城市未來人口吸引力還是比較強的,有希望進入I型大城市的行列,比如合肥、福州、寧波、無錫等城市,這些城市未來房價也會有較強支撐。但一些經濟實力較弱的城市就業資源有限,難以對人才形成較強的吸引力,大部分城市此前落戶難度也不大,雖然此次通知要求Ⅱ型大城市全面取消落戶限制,預計這類城市未來房地產市場也難有大發展。比如,在2017年整體三四線城市處于房價上漲趨勢的情況下,城區人口減少的自貢、鞍山、汕頭房價卻逆勢下跌。過去幾年我國大部分三四線城市的房價出現大幅上漲,主要受益于棚改力度大且貨幣化補償,與供給增加、人口流出的基本面相背離,未來部分城市會面臨人口流出、二手房市場偏小(房產流動性較弱)等風險,房地產市場調整壓力也會比較大。

??報告來源:上海易居房地產研究院

??執筆人:沈昕

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